Tan solo en septiembre se vendieron más de 7.500 viviendas de interés social, lo que muestra que el sector se está recuperando. El alza de los intereses y el cambio de poder regional son algunos de los puntos que influirán en el sector en 2020.
La construcción de vivienda, uno de los principales motores de la economía colombiana, se ha mostrado débil desde hace dos años. En cada reporte de Producto Interno Bruto (PIB) que emitía el DANE era uno de los sectores que menos crecían o de los pocos que decrecían. De hecho, durante el primer semestre de 2019 el PIB de esta actividad cayó 2,4 %. Sin embargo, los datos del tercer trimestre vuelven a traer la esperanza, sobre todo el segmento de la vivienda de interés social (VIS).
Un informe de la Titularizadora Colombiana revela que en septiembre las ventas de viviendas de interés social superaron las 7.500 unidades, y en los últimos 12 meses la cifra supera las 84.400 unidades. También sobresale que en Bogotá las ventas registraron un crecimiento del 14 %. De hecho, según el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, son las ventas más altas de la historia de este segmento, destacando también que este comportamiento generó más de 121.000 empleos dentro del sector edificador.
Sin embargo, no todos los indicadores de la construcción han mejorado. El más reciente informe de licencias de construcción publicado por el DANE reveló que en agosto de 2019 el área aprobada para vivienda presentó una disminución del 14,3 % frente a agosto de 2018. “Esta variación se explicó por la reducción del 32,5 % en el área aprobada para vivienda de interés social, que en agosto de 2019 fue de 356.731 m2, mientras que en agosto de 2018 fue d 528.686 m2”, se indica en el reporte.
Para Edwin Chirivi, vicepresidente de Desarrollo Sectorial de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), “el comportamiento de las licencias se debe a un tema estacional del sector. Las cifras que se han revelado corresponden en un 75 % a preventas de vivienda, por lo que esperamos que el área licenciada repunte el próximo año, pues las mayores ventas motivan el lanzamiento de proyectos”.
Chirivi agrega que debido a la nueva dinámica del sector “esperamos cerrar 2019 con un crecimiento del 3,7 % en las ventas de vivienda. Y en 2020 esperamos seguir viendo una recuperación del sector impulsada por factores como la continuidad del programa de subsidios de vivienda del Gobierno. Sin embargo, el próximo año también dependerá de la gestión de los nuevos mandatarios regionales, de los que esperamos que sean muy proactivos en temas como la habilitación de suelos”.
En efecto, en 2020 gran parte de las esperanzas del sector edificador estarán centrados en las políticas de vivienda de los alcaldes y gobernadores locales. Pero en el caso de Bogotá, el panorama podría esclarecerse pronto: el Concejo de la capital tiene hasta el 3 de noviembre para aprobar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), y si se vence este plazo el alcalde Peñalosa tendrá que decidir entre aprobarlo por decreto o dejarle este trámite a Claudia López. No obstante, se espera que se apruebe el POT por decreto, según lo que se conoció de la reunión de esta semana entre Peñalosa y López.
Los intereses para comprar vivienda es otro punto a analizar. Este año el sector se ha beneficiado de la tendencia bajista en las tasas hipotecarias: en promedio las de VIS están en 11,5 %, y en 10,35 % en las No VIS (unidades de más de 150 salarios mínimos, $125 millones).
Sin embargo, debido a la creciente inflación (que cerraría 2018 cerca del 3,8 %, según los sondeos), el promedio de los analistas colombianos espera un incremento de la tasa de interés del Banco de la República en el primer trimestre de 2020. Lo que podría cambiar al alza la tendencia de las tasas de interés hipotecarias y, por ende, encarecerse la adquisición de vivienda.
¿Y las No VIS?
Las viviendas de más de 150 salarios mínimos ($125 millones), es decir las No VIS, todavía no muestran señales de recuperación. De hecho, según los datos de la Titularizadora Colombiana, las unidades vendidas presentan una caída constante desde 2016, y en el último año se han visto señales de estancamiento: el acumulado 12 meses se ha mantenido cerca de las 40.000 unidades vendidas.
Aunque en el segmento de menos de $200 millones las ventas han crecido de forma importante en Bogotá (70 % entre octubre de 2018 y septiembre de 2019), el comportamiento ha sido negativo en ciudades como Medellín (-32 %), Cali (-2,7 %) y Bucaramanga (-2,9 %). Y la situación es aún más irregular y negativa para los inmuebles de mayor valor.
Daniel Alfonso, director de estructuración de proyectos de la constructora Terra 3, explica que “en 2020 no hay buenas perspectivas para el segmento No VIS. De hecho, varios están considerando pasarse a otros sectores. En ciudades como Bogotá, el principal problema es el precio del suelo, pues encarece demasiado los proyectos y es muy difícil venderlos. Y a esto hay que sumarle la incertidumbre jurídica, porque siempre está el miedo de que el nuevo alcalde quiera hacerle cambios al Plan de Ordenamiento Territorial”.